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토지보상

보상안내

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토지보상

개요

법적근거
사업의 시행에 따른 토지 등의 취득 및 보상에 관해서는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘토지보상법’)을 적용함
목적
  • 공익사업에 필요한 토지 등을 사업시행자가 토지소유자나 관계인으로부터 취득하거나 사용함에 따른 손실을 협의 또는 수용방식에 의해 보상
  • 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 사유재산권의 적정한 보호를 도모함

토지보상법이 적용되는 공익사업

법적근거
  • 국방·군사에 관한사업
  • 철도·도로·공항·하천·하수종말처리·폐수처리·기상관측에 관한 사업
  • 국가 또는 지자체가 설치하는 청사·공장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
  • 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
  • 국가·지자체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지자체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행 하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업

손실 보상의 원칙

사업시행자보상의 원칙
공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 함(토지보상법 제61조)
사전보상의 원칙
사업시행자가 당해 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자 및 관계인에 대하여 보상액의 전액을 지급하여야 함(토지보상법 제62조)
현금보상의 원칙
손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 보상하여야 함(토지보상법 제63조)
개인별 보상의 원칙
손실보상은 토지소유자 또는 관계인에게 개인별로 산정하여 지급하여야 함(토지보상법 제64조)
일괄보상의 원칙
사업시행자는 동일한 사업지역 안에 보상시기를 달리하는 동일인 소유의 토지 등이 수개 있는 경우 토지소유자 또는 관계인의 요구가 있는 때에는 일괄하여 보상금을 지급하도록 하여야 함(토지보상법 제65조)
사업시행이익과의 상계금지원칙
사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부를 취득 또는 사용하는 경우 당해 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 때에도 그 이익을 취득 또는 사용으로 인한 손실과 상계할 수 없음(토지보상법 제66조)
가격시점 보상의 원칙
보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 함(토지보상법 제67조)
개발이익 배제의 원칙
보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니함(토지보상법 제67조)

토지보상액 산정

토지에 대한 평가는 표준지 공시지가를 근거로 2~3인의 감정평가사가 평가한 금액을 산술평균하며(사업시행자 2인, 토지면적과 소유자의 과반수 이상 추천 시 추가 1인), 이 때 토지의 위치, 형상, 이용상황 등 가격을 형성하는 여러 가지 요인을 고려하여 평가함

단, 일시적인 이용상황, 소유자의 주관적인 가치판단, 특별한 용도에 사용을 예정으로 한 경우 등은 제외된다.

「공시지가×시점수정(지가변동률)×지역요인×개별요인×기타요인=평가단가」

적용할 공시지가 및 표준지의 선정
  • 비교표준지의 선정 : 대상토지와 공법적 제한사항, 위치, 형상, 환경 등 제반 가격형성요인이 동일 또는 유사한 표준지 선정
  • 적용 공시지가 : 당해 토지의 가격시점 당시에 공시되어 있는 공시지가 중에서 가격시점에 가장 가까운 시점의 것으로 함
시점수정
  • 지가변동률의 적용 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사발표 한 지가변동률로서 비교 표준지가 아닌 평가 대상 토지가 소재하는 시·군·구의 지가변동률의 적용하는 것을 원칙으로 함
  • 생산자물가상승률의 적용 : 한국은행이 매월 조사 발표하는 생사자물가지수로 산정하되 공시기준일과 가격시점 해당일의 각 직전달의 지수로 비교함
지역요인의 비교
  • 토지보상법에서는 지역요인의 비교에 대해서는 특별히 규정되어 있지 않으나, 부동산평가이론의 일반원칙에 해당하는 지역요인의 비교가 필요한 경우는 이를 반영하여야 함
개별요인의 비교
  • 표준지가 공법상의 개별적 계획제한을 받고 있는 경우 : 개별적 계획제한이 없는 상태로 보정한 후 비교함
  • 도시계획시설도로에 접하거나 저촉된 토지 : 당해 공익사업과 직접 관계없이 고시된 도시계획시설도로에 접한 토지는 그 계획도로의 폭 기능·개설시기 등과 대상토지의 위치·형상·이용상황·환경·용도지역 등을 고려한 가격으로 함
  • 당해 공익사업으로 인한 개별요인 : 당해 공익사업으로 인하여 필지 분할로 인한 형태 등의 개별요인은 종전 필지를 기준으로 개별요인을 판단하여야 함

 

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