개요

지장물이란?

공공사업용지 내의 토지에 정착한 건축물, 공작물, 시설, 입죽목, 농작물 기타 물건 중에서 당해 공공사업의 수행을 위하여 직접 필요로 하지 아니하는 물건으로서 철거 또는 다른 장소로 이전·이설·이식해야 할 물

보상액 산정 원칙

• 1 일반적 이용방법을 기준으로 산정 (가격시점에 있어 객관적 상황을 고려해 산정)
• 2 이전비로 평가(취득할 토지에 건축물 등 정착한 물건이 있을 때는 취득비가 아닌 이전비용으로 보상)
• 3 토지와 분리 평가(토지에 건축물 등이 있을 경우 토지와 건축물을 각각 평가, 다만 거래사례나 관행이 있는 경우 일괄평가 가능)

보상액 결정

• 1 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 함
• 2 사업시행자가 직접 산정한 경우는 산정한 금액이 보상액이 됨

지장물별 보상방법

건축물

토지에 정착한 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 건축설비를 포함

평가방법 : 토지보상법 시행규칙 제33조

건축물은 구조·이용 상태·면적·내구연한·유용성·이전 가능성 그 밖에 가격 형성에 관련되는 제 요인을 종합적으로 고려해 평가

이전보상

이전비로 보상함이 원칙 (토지보상법 제75조 제1항)

물건의 가격보상

• 1 건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인해 건축물 등을 종래 목적대로 사용할 수 없게 된 경우
• 2 이전비가 물건의 가격을 넘는 경우
• 3 사업시행자가 공익에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

건축물 보상 시 유의 사항

• 1 부대시설 등의 구분 평가
  • 일반거래에선 일체로 거래되는 것이 원칙이나 보상에 있어서는 건축물설비를 제외하고 물건별로 구분평가
• 2 잔여건축물 보상
  • 건축물의 일부가 공익사업지구에 편입되어 그 건축물의 잔여 부분을 종래의 목적으로 사용할 수 없거나 사용이 현저히 곤란한 경우에 그 잔여부분에 대하여 전부를 정상 평가해 보상, 다만 건축물의 잔여부분을 보수해 사용할 수 있는 경우에는 보수비로 평가
• 3 무허가 건축물
  • '89.1.24일 이전 무허가 건축물 - 합법적인 건축물로 인정
  • '89.1.24일 이후의 무허가 건축물 - 토지는 종전 이용 상황으로 평가하며, 건축물에 대한 이전비만 평가하여 보상

공작물

공작물은 상하수도 시설, 도로시설, 저수지, 제방, 석축, 교량 등의 구조물 기타의 시설을 말하며, 공작물은 객관적인 유용성이 인정될 때 평가의 대상이 되며 용도, 이용 상태 등을 종합적으로 고려해 판정

평가방법

이전비로 평가함이 원칙이나, 공작물 이전이 어렵거나 이전으로 인해 종래의 목적으로 사용할 수 없을 경우, 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상

보상이 되지 않는 공작물

• 1 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우
• 2 공작물의 가치가 보상이 되는 다른 토지 등의 가치에 반영되어 토지 등의 가격이 증가한 경우 (화체이론)
• 3 사업시행자가 공익사업에 편입되는 공작물에 대한 대체시설을 하는 경우

수목보상

공익사업 시행지역 내 입목은 대부분의 경우 공익사업의 시행을 위해 직접적으로 필요한 것이 아니므로 이전비를 지급하고 이식시킴이 원칙이나, 이식이 경제적으로 부적합하거나 이전비가 당해 입목의 취득비를 초과하는 경우 취득비로 지급

수목보상

매 그루별로 조사해 선정, 다만 그루별로 조사하여 산정할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우에는 단위면적을 기준으로 하는 표본추출 방식에 의함.

과수 등의 평가 : 토지보상법 시행 규칙 제37조

과수 및 수익수 또는 관상수에 대해 수종·규격·관리상태 및 이식난이도 등을 종합적으로 고려해 평가

묘목의 평가 : 토지보상법 시행규칙 제38조

• 1 묘목의 상품화 가능 여부, 이식에 따른 고손율, 성장정도 및 관리상태 등을 종합적으로 고려해 평가
• 2 상품화할 수 있는 묘목은 손식이 없는 것으로 본다 (보상대상이 아님), 다만 매각 손실액이 있는 경우에는 그 손실을 평가해 보상하며, 그 금액은 이전비로 평가한 금액을 초과하지 못함
• 3 물건의 가격으로 보상하는 묘목에 대한 거래사례가 있는 경우에는 거래사례비교법에 의해 평가하고, 거래사례가 없는 경우에는 가격 시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가함

농작물 보상의 일반적 기준

• 1 1년생 작물과 다년생 작물을 포함
• 2 농작물 수확 이전에 토지 사용 시 보상
• 3 농작물의 종류, 성숙정도 등을 고려해 평가보상

농작물의 평가

• 1 파종 중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 농작물 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액
• 2 성장기 농작물 : 예상총수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 공제한 금액으로 평가

※ 예상총수입 : 당해 농작물의 최근 3년간의 평균 총수입

분묘

공익사업 지구 내 분묘는 대부분 지장물로서 이전(개장)해야 하나 분묘개장은 다른 지장물과 달리 '장사 등에 관한 법률' 등 규정에 정한 절차와 허가를 받아 개장함.

보상기준

• 1 유연분묘 (토지 보상법 시행규칙 제42조) 분묘이전비, 석물이전비, 잡비, 이전보조비의 합계액으로 사업시행자가 산정
• 2 무연분묘 (토지 보상법 시행규칙 제42조) 유연분묘의 50%이하의 범위에서 산정

무연분묘의 이장

토지소유자의 승낙 없이 당해 토지에 설치한 묘지의 설치자 또는 연고자의 승낙 없이 당해 묘지에 설치한 분묘